《都更條例》自 1998 年公告實施二十年，已是第九次修法。自士林王家文林苑事件後，都更不僅被大法官宣告部分條文違憲需限期改正，更造成居民與建商間的信任崩盤。但是，不管是基於安全、市容與住民需要，臺灣都需要新的都更條例。為挽救猶如一灘死水的都更，內政部啟動修法，可望在近日三讀。
長期協辦都更案的都市更新研究發展基金會執行長、丹棠開發董事丁致成表示，對於都更，不論民團、社會大眾，甚至立法者，都認為開發商長期「為所欲為」、坐享「暴利」，因此在法條中建立各種機制防堵。但他說明，現行都更法限制重重，對容積獎勵、認列標準都十分嚴格，甚至降低建商協辦都更的意願。他呼籲，大家對建商的「負面想像」應該少一點！
都市更新研究發展基金會執行長、丹棠開發董事丁致成。（攝影／廖昱涵）
公辦都更到底該不該委託民間實施？丁致成先將時間倒帶至 20 年前。他回憶當時蓋國宅正夯，卻引起社會強烈抗爭，質疑政府「球員兼裁判」，甚至品質堪憂、很多是海砂屋，就如最近正要都更的臺北斯文里國宅，也是當初政府一手包辦國宅下的劣質海砂屋。
丁致成解釋，因此一開始《都更條例》的預設值就傾向沒有公辦都更，要交由民間主導。當時因蓋國宅飽受抨擊的臺北市政府人員也參與立法，尤其大力提倡都更要讓民間做，也因此立法時關於政府主導都更僅一個條文。他說：「要政府自己來辦，以前我們就是這樣欸，但受到太多批評。」
丁致成引述前英國首相柴契爾夫人的話：「政府不是有效率的生產者，是遊戲規則制定者。」他滿臉疑惑地表示，以前的經驗告訴我們，政府就不是一個好的生產者，為何執意要讓壞生產者做？民間有更好的能力為何不讓他們做？他認為，臺灣的公辦都更就是公、私部門合作，達成最大公共利益，「全世界都可以做的事情，為何臺灣不可以做？」他連聲質疑。
容積獎勵綁死 都更難邁步
老舊的社區往往因「無利可圖」導致沒有業者願意承包都更案。圖中的臺北斯文里國宅就是面臨這樣的困境。（攝影／廖昱涵）
最需要公辦都更的地方往往是老舊、窳陋的社區，但常因「無利可圖」讓民間建商也卻步，除非政府願意跳下來承攬。面對這樣的困境，丁致成果斷提出解方：提高容積獎勵。
容積率是建築物地面上各層樓地板面積之總和與基地面積之比率，越高則能蓋越多面積。丁致成說，講到要提高就會引起都更界很多人跳腳，認為會破壞都市計畫、破壞市容，但他問：「到底破壞哪裡？臺灣都市計畫學界完全脫離現實太遠了。以現在這麼破敗的環境來看，就算多給了一些容積，就算多帶來一些交通的衝擊，但還是比現在好。看你要跟什麼比，沒有絕對標準。」認為隨著經濟發展和人口結構的變動，其實都市計畫中的「土地分區使用管制」應該跟著動。
丁致成說明，他拜訪許多外國專家，其實有很多地方已放棄僵化的土地使用分區管制，讓容積率彈性化。他舉例，像是美國休士頓就是「開發許可制」，是「你要說服我為何要這麼多容積」，不是限制住宅區就只能多少容積。他氣憤地說：「臺灣的學者用什麼理論來說不可以動？」
丁致成感嘆：「臺灣的容獎非常嚴苛，一定要有公共利益的對價性，因為做了 A 或 B 給你相對應的獎勵，而且還有上限。」他認為，這種制度完全不顧開發商利益、不管案子可不可行，是為何臺灣都更走這麼慢的原因之一。
對於公辦都更中政府與建商互踢責任，丁致成則認為其實法律上已經明訂許多原則，例如所有權人如果認為有價格問題，其實法條中都明定有專業估價師估價，若不服也能向都更審議委員會陳情或向行政法院提起訴訟。
修法為解決違憲爭議 但實務做不到
丁致成認為，釋字 709 號主要是為推翻「強拆條款」但未成功，暗示多數決合憲。圖為斯文里的拆除執照，其同意比例達 98％但仍有四戶不同意。（攝影／廖昱涵）
2012 年鬧的沸沸揚揚的士林王家文林苑案經提起釋憲，大法官釋字第 709 號宣告《都更條例》未周知利害關係人並給予陳述機會違憲，並給了一年限期改善，雖然早過了落日期，但這次修法也是為了補破網。
丁致成批評，當時釋憲主要想藉此刪掉都更中的「代拆條款」，認為人民財產不能用多數決決定更新與否，但卻未得到大法官正面答覆，只說不符釋憲資格。但他分析，釋憲文中「核定都更事業計畫要具備同意比例」符合比例原則且合憲，等同宣告多數決合憲，間接回應代拆條款其實也是一樣的道理。
丁致成再批大法官「陳義過高」，弄出個做不到的「聽證」程序，又是個不管可不可行、只為了給交代的政治決定：「臺灣沒有任何政府主管機關願意負聽證責任⋯⋯依照內政部版本，主席應該是可以負責任的首長，卻加了但書可以委由他人辦理。」因此現在公聽會都是出錢找個主持人，現場有人打字紀錄，然後給發言者確認簽字。主持人就會說：「你的意見已經忠實紀錄，會詳細考量之後再做決定。」
「所以有什麼意義？」丁致成痛批又是「法律人自己想像出來的效力」，他認為這對實務上解決紛爭一點幫助都沒有。
談到文林苑案，由於當時基金會正是負責其更新規劃，身為當事人的丁致成也抱怨：「都更案的問題不是在於什麼掃地出門。」他暗指王家當時掛著布條說不賣不拆，但現在不但沒有被掃地出門，還分配了五棟房子。
他氣憤表示，《都更條例》的精神就是保障原地主受分配再回來的權利，就算你是反對戶也不能把你的產權用掉，這是基本原則。他質疑，所有權人沒有來分配，實施者還要幫你抽一戶，你也可以質疑我不要那戶，但你要提出理由，不能因為你想要的別人選了，難道就要說硬要別人不能分配、只有你能？
雖時隔已久，丁致成似乎還是滿腔的怨氣。他認為，其實所有權人就是想要拉高價。「大家會質疑都更案違反人權，怎麼會？你本來有 100 塊，我現在要拿走，但給你 200，你會反對嗎？這樣有違法？只是因為你不滿，要 2000 塊，你要說個理由出來，如果站得住腳就沒問題啊，你就說不出啊。所以拼命扯其他理由，沒有通知、程序不正義等等，是這個問題嗎？」
建商都更賺暴利？丁致成怨「想像力」太豐富
丁致成認為都更的法定利潤10－14%，相較一般建案利潤約 25－30%，根本不算「暴利」。（攝影／廖昱涵）
綜觀法案審理的狀況，多位民進黨立委紛紛為了防堵建商有上下其手的空間而槓上內政部，讓丁致成怨嘆這個社會實在「反商」情節嚴重。
「《都更條例》其實從來沒有對建商圖利，過去沒有、未來也不會有。」他解釋，都更耗時長又有被告的風險，而法定的利潤也就只有 10－14%，相較於一般建案利潤約 25－30%，他並不覺得這是所謂「暴利」。
他估算，都更案少說七年、長則十年，分攤下來一年利潤才 1.2%，跟銀行的年利率差不多低。他說明，「你本來應該要付我現金，但現在是拿都更後的房地跟我抵，」本來蓋房子只要負擔建築成本，但在都更中卻不只，就連他認為所有權人應自付在都更時搬出去的住宿費，卻也要建商補助。他質疑這筆錢不用花嗎？但卻又愛怪建商賺太多。
丁致成的手在空中比劃著，市府明訂了厚厚一疊的「共同負擔項目及金額基準表」，對於建材甚至細到磁磚、馬桶可以認列多少錢都規定得清清楚楚。就算所有權人多要些什麼，建商也只能摸摸鼻子認賠。他不滿表示，如果真的覺得建商賺太多，就讓都更委員會把關、把利潤再往下砍。
丁致成搖搖頭說，大家都「幻想」開發商為所欲為、政府想怎麼做就怎麼做，但他的實務經驗告訴他：「沒有這麼簡單，受限太多。」除了《都更條例》外，也會有其他相關法律的限制，就像斯文里還牽涉到「航高」問題。
對於整體修法，丁致成欲言又止，他說還是多做事、少說話，但他欣然看到過去的紛爭可以因為這次修法告一個段落。另外，他唯一呼籲社會應考慮《文資法》和《都更條例》「對著幹」的問題，他表示：「《文資法》自認為高於一切法律，所以都更碰到文資就完蛋。」
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